¿Cuánto vale para Hacienda mi casa?

Ignacio Gutiérrez Galende

Socio en Galende – Buzón Abogados

igg@galendebuzon.com

A la hora de liquidar nuestros impuestos saber cuánto vale nuestra casa ha sido una gran fuente de conflicto entre Hacienda y los contribuyentes, como forma de evitar este conflicto las comunidades autónomas publicaban sus valores mínimos que también han sido fuente de conflictos por no adecuarse a la normativa vigente la fórmula de cálculo utilizada.

Con el objetivo de poner fin a estos problemas desde el 1 de enero de este año ha entrado en vigor un nuevo sistema de determinación del valor real de los inmuebles mediante un nuevo valor de referencia que se obtiene del análisis que hace la Dirección General del Catastro mediante los datos comunicados por los registros de la propiedad durante los meses previos.

Los valores fijados este 1 de enero han sido fijados con la información obtenida de enero a octubre de 2021 y se irán actualizando cada año con la información del año anterior.

Este cambio afecta a la determinación del valor que se utilizará para liquidar el Impuesto de sucesiones y donaciones (ISD) y para el impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP), este cambio no afectará al IBI. Este nuevo valor de referencia también servirá a efectos del Impuesto sobre el Patrimonio, pero solo para inmuebles adquiridos a partir del 1 de enero de 2022, no para el patrimonio preexistente.

Hasta ahora, la base imponible hacía referencia al valor real de los inmuebles. Un valor real que estaba en directa relación con el valor de mercado. Por su parte, las haciendas autonómicas llevaban años aplicando a los inmuebles unos valores teóricos que en muchas ocasiones resultaban superiores a los precios reales a los que se habían transmitido los inmuebles, en especial en periodos de bajadas de precios en el mercado. Los tribunales han declarado en multitud de ocasiones que aquellos valores teóricos no eran idóneos para establecer la base imponible de esos impuestos, y han obligado a motivar las valoraciones teniendo en cuenta las circunstancias concretas de cada inmueble valorado, lo que en muchos casos suponía una visita para conocer el estado real del bien.

Este nuevo valor de referencia pretende reflejar una cifra cercana pero inferior al valor de mercado. En principio, en la inmensa mayoría de los casos será superior al valor catastral, y servirá para calcular la base imponible del ISD o del ITP, salvo que el contribuyente declare un valor superior o que el precio pactado en la transmisión sea superior, en cuyos casos se aplicará el valor superior.

Este valor de referencia es público, se puede consultar en la página web de la sede catastro y es válido para todo el territorio nacional salvo para País Vasco y Navarra cuyo sistema de referencias catastrales es diferente al del resto de España.

Riesgo de litigios

Estas nuevas referencias se establecen tomando como partida el comportamiento medio de los precios de las compraventas de los inmuebles comunicadas por los registros de la propiedad, es decir, se determina el valor medio en una zona, que no tiene por qué coincidir con un barrio o un edificio concreto.

En mi opinión, el gran fallo que tiene, aunque debería individualizar los valores, al tomar el precio de una zona como referencia, se asigna el mismo valor al primer piso que al último, un interior de un exterior o si en una zona se fijan un valor, puede ocurrir que dos edificios contiguos uno de obra nueva y otro antiguo tengan mismo valor.

Hasta ahora, las partes consignaban un valor y la Administración, en caso de desacuerdo, debía comprobarlo y demostrar la diferencia, lo cual ha generado una elevada litigiosidad durante años. A partir de ahora se da la vuelta al sistema y será el contribuyente quien deba probar que el valor de referencia según el Catastro no se ajusta al valor que realmente tiene el inmueble, lo cual también abre la puerta a litigios contra la Administración.

Según si se mejora la precisión e individualización de estos valores sabremos si siguen los litigios frente Hacienda o si por fin se ha creado un sistema que nos otorgue seguridad jurídica.

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